日本房地产大泡沫崩溃始末 二十年经济不增长

二战后的五六十年代，得益于美国的“援助”，日本经济开始再生并蓬勃发展。1964年日本私人住宅建设总数比1954年增加了70%左右。1985年，广场协议签订后，日元开始快速升值，房地产价格也快速飙升。

从1985年底到1990年初，日本城市地价上涨了200%。最后，房地产泡沫破裂。1990年后，日本进入“失去的二十年”，房地产暴跌，财富缩水。日本的年均GDP增长率仅为0.75%。很多人认为是日本政府主动戳破了泡沫，其实不是。当时所有人都不认为这是泡沫，而是过度繁荣，包括日本决策者。

所以日本在决策层的紧缩政策本来就是为了调控。1987年，日本政府提高房地产税，持有不满两年的土地交易被重税；1989年5月、10月和12月，日本央行连续三次宣布加息，采取金融紧缩政策，并宣布商业银行停止向房地产放贷。1990年3月，日本政府出台《房地产融资总量调控法》，严格控制土地总量和房地产信贷规模。同年12月，颁布了《土地税制大纲》和《土地基本法》，旨在抑制房价飙升。可惜一系列政策减少了土地供应，供不应求，地价不降反升。在一系列紧缩政策和连续几次加息后，房地产的资金链开始断裂，支撑日本房地产的信用体系崩溃。

与此同时，日本刚需购房成本飙升，房价暴跌，弃购现象开始出现。此外，在汇率方面，由于日元升值，日元在世界范围内的购买力大幅上升，日本对外贸易损失惨重。广场协议签订前后，美国早已布局，低价收购日本资产；日元升值后大举抛售，一定程度上加剧了泡沫的破灭。综上所述，从泡沫开始，虽然日本政府决策的初衷是为了抑制泡沫，但做法不当。

首先，广场协议之后，日元有升值迹象，但并不严重。这个时候日本希望放松政策，扩大内需对冲外贸损失，这是对的。但众所周知，宽松的政策导致了房地产价格的飙升。当时日本只想彻底摆脱日元升值带来的危害，以稳定经济增长，房价没有空间。1987年是一个节点。这时候日本政府已经意识到了房地产泡沫，但还是放不下这里的经济。所以在提高房地产税的同时，实际上宣布了扩大公共投资，财政政策全面转向宽松。货币金融的双重宽松，最终将房地产泡沫推向极致。最后，抑制泡沫的方式是“一刀切”，一般认为是“主动戳破”。所以与其说是“主动穿刺”，不如说是失控后的内生自毁。