烂尾楼是什么原因造成的？只有业主受到实质性损失

其实，烂尾楼是完全可以避免的。烂尾楼事件之所以层出不穷，是因为在现有的房地产商业模式中，如果不改变现有的商业模式，烂尾楼是无法彻底避免的。

一、烂尾楼的成因

在烂尾楼的所有环节中，唯一受到实质利益损害的是购房者。政府的卖地收入已经拿到，开发商的房款已经收了。只有购房者交了房款之后，才能拿到房产。在这个产业链中，购房者属于底层受害者，他们没有主动权，所以会有各种维权行动。

对于政府来说，烂尾楼是民生商业问题；对于银行来说，一个优质的贷款项目变得不那么优质了；对于开发商来说，是业务暂时的投资失败；但对于买房人来说，是生活的希望，是对未来美好生活的憧憬，是一个家庭半辈子的积蓄。相关利益者的利益角色不同，处理问题的方法也不同。如果政府对烂尾楼问题处理不力，可能会追究相关人员的责任；银行如果不能妥善处理未完成的业务，可能会损失一些业务奖金；开发商未处理完的业务，可能会追究相关人员的法律责任，也可能是投资失败的教训；对于购房者来说，烂尾楼影响了他们几年甚至一辈子的人生信念。对于购房者或其家庭来说，这是一个极其重要的位置。

目前期房的业务流程是这样的：开发商购买土地，将土地抵押给银行获得房地产开发的资金，然后建设到政府规定的规模开始销售。销售的一部分首付进入监管账户，银行的个人贷款又回到开发商手中，开发商用这笔钱拿地开发或进行商业投资，形成高周转、高负债的局面。在经济好的时期，这是一个多方受益的模式，但是当经济下行或者购房者减少的时候，弊端就会凸显出来，就是各种烂尾楼。

二、当前针对烂尾房的激进措施

目前传统的烂尾楼有两种：第一种是现房出售；二是严格监管期房交割资金，专款专用；但是，这显然是不可行的。第一种需要的自有资金太多，第二种资金使用效率太低。在过去的几十年里，这样的企业不会做大做强。这类企业未来可能会受到青睐，但这不是最好的方式。

期房出现的主要原因是为了解决住房需求问题。在过去的三十年里，期房解决了大量的住房需求问题，促进了城市化和经济的快速发展。但如今需求减少，依靠房地产拉动经济增长无法长期维持。因此，应该改变目前的远期售房经营模式，重新为人和社会经济服务。

第三，房地产行业的未来

应该应用新的房地产+互联网模式来解决当前房地产行业存在的问题。在这一轮房地产危机中，房地产行业的新机会也将诞生。新的商业模式可以解决购房者的住房保障需求和实现美好生活，继续解决政府土地财税问题，解决房地产行业可持续发展问题，解决经济持续稳定发展问题，部分解决房企目前的债务问题。

总有购房者对住房有很好的需求，但目前的社会形势和行业问题抑制了这些购房者。问题的根源不是购房者，而是现行的房地产制度。只有保护买家的利益，行业才能长久发展。

新型房地产与互联网的融合发展将是全方位的，房地产开发将转变为基于房地产开发的全生命周期用户运营模式。以房地产产品为基础的传统商业模式，已经拓展为以房地产为用户入口，服务客户全生命周期的商业模式。

新的商业模式从房地产开发转变为以房地产开发为流量入口的全用户生命周期运营。

新的商业模式将完成六大转变：

1.变开发商为用户，充分保障用户利益。

2.房地产的属性改为互联网的属性，房地产的商业估值将由互联网的属性来定义。

3.从重资产业务向轻资产业务转变。

4.从产品业务属性转变为用户业务属性。

5.从对立交易的关系到互利共赢、共同发展的命运共同体关系。

6.从单一的房地产产品消费场景向全周期消费场景转变。

新模式将重塑行业模式，完美解决各方诉求，引导行业良性发展。房地产行业引发的危机不能单纯归咎于疫情或经济形势。需求一直都在，向往美好生活的目标从未改变。这个问题的根本原因是目前的业务系统不能适应社会的变化。我们应该用更先进、更合理的模式来改革落后的旧模式。